Le viager, un plus pour la retraite

Il y a longtemps que vos enfants ont quitté le nid et la maison que vous occupez est décidément trop grande pour vous. Et surtout trop coûteuse. Charges de chauffage, entretien, travaux... Vous ne vous en sortez pas. D'autant que vous ne touchez qu'une faible retraite. Vous avez bien pensé à vendre votre maison mais vous hésitez car finalement vous voudriez bien finir vos jours dans la maison où vous avez toujours vécu et continuer à recevoir vos enfants pendant les vacances. Pas question, pour autant, de solliciter leur aide pour boucler les fins de mois. Votre cas est loin d’être isolé. Et l'augmentation de l'espérance de vie devrait conduire de plus en plus de couples âgés à se retrouver dans cette situation. Dans ces conditions, pourquoi ne pas envisager de vendre en viager ?

 Rester chez vous tout en percevant un revenu complémentaire et un capital au moment de la vente.

C'est exactement ce que peut vous procurer la vente en viager. De quoi s'agit-il et comment ça marche ? C'est simple. Vous vendez seulement la nue-propriété de votre bien, ce qui signifie que vous conservez le droit de l'habiter jusqu'à la fin de votre vie. Mais vous ne gardez pas seulement le droit d'usage. Vous percevez également une rente viagère et un capital nommé « bouquet ». Comme le veut l'article 1964 du Code civil, le contrat de viager occupé est une vente dont le paiement de la rente repose sur la tête du ou des vendeurs. C'est un contrat aléatoire. On ne sait jamais combien de temps il va durer puisqu'il dépend de l’espérance de vie du vendeur.

 Des obligations respectives

Vous faites d'une pierre trois coups : vous restez dans votre logement jusqu'à la fin de votre vie, vous percevez un capital au départ du contrat et vous améliorez l'ordinaire avec la rente. Vous devenez ainsi « crédirentier ». De son côté, l'acheteur devient « débirentier » puisqu'il vous verse une somme d'argent chaque mois ou chaque trimestre (selon votre souhait). Chacune des parties a des obligations. Vous, celles de maintenir le logement en bon état de conservation, de continuer à payer les charges (entretien, chauffage, taxe d'habitation...). Votre acquéreur, celles de prendre en charge les grosses réparations et la taxe foncière (le contrat de viager peut toutefois prévoir une autre répartition des charges). Et bien sûr, de payer la rente.

 Une rente à vie

Le montant de la rente est évidemment déterminant. Il est librement négocié entre vous et votre acquéreur. Attention, il ne doit pas être sous-évalué, au risque de voir l'administration fiscale s'en mêler. Cette somme n'est pas versée d'un seul coup, au moment de la vente, mais étalée dans le temps. Un peu comme si vous faisiez crédit à votre acheteur. Rien ne vous empêche d'exiger le versement d'un « bouquet » au moment de la vente. C'est une pratique très courante. Il est coutume de demander entre 10 et 30 % du montant de la vente, somme qui sera déduite de la rente fixée. Sur quelles bases calculer la rente ? Pour y parvenir, il faut d'abord déterminer la valeur du bien sur le marché. Ensuite, on applique une décote en fonction de l'âge du vendeur et de son espérance de vie. Plus le vendeur est âgé, plus la rente sera élevée. Sachez toutefois qu'il n'existe pas de règle absolue en matière de rente viagère. Si certains spécialistes de la vente en viager raisonnent en taux d'abattement en fonction de l'âge du vendeur, d'autres prennent comme base le revenu annuel qui pourrait être tiré du bien s'il était loué, en le multipliant par le nombre d'années que le vendeur est supposé vivre. Pour cela, ils s'appuient sur les tables de mortalité, par exemple celles de l'Insee. La rente est toujours indexée, généralement sur l'indice des prix à la consommation. Elle s'éteint au décès du « crédirentier ». S'il s'agit d'un couple, la rente peut être versée au conjoint survivant jusqu'à son décès. Dans le cas contraire, on parle de rente réductible, autrement dit réduite au premier décès.

 Une fiscalité peu avantageuse

Dès lors que vous percevez une rente, celle-ci est à déclarer au titre de vos revenus. Mais vous bénéficiez d'un abattement selon votre âge. La fraction non imposable s'établit à 30 % avant 50 ans, à 50 %, entre 50 et 59 ans, à 60 % entre 60 et 69 ans et à 70 % à partir de 70 ans. Dans un couple, c'est le crédirentier le plus âgé qui compte. En dehors de ce petit traitement de faveur, pas d'exonérations au titre de l'ISF ou de l'impôt sur les plus values.

 Des exemples ?

Un homme de 79 ans

En vendant en viager son 2 pièces de 33 mètres carrés d’une valeur de 220 000 euros dans le 2ème arrondissement de Paris, un homme de 79 ans toucherait un bouquet de 98 500 euros et une rente mensuelle de 470 euros.

Une femme de 72 ans

En vendant en viager son 2 pièces de 35 mètres carrés d’une valeur de 200 000 euros dans le 10ème arrondissement de Paris, une femme de 72 ans toucherait un bouquet de 69 000 euros et une rente mensuelle de 368 euros. Il ne s’agit là que d’hypothèses. Dans les deux exemples présentés, tant le bouquet que la rente peuvent faire l’objet d’aménagements.

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